全面了解土地增值税的91问

  目录

  一、纳税人

  二、征税范围

  三、税率

  1、超率累进税率

  2、预征率

  四、应税收入

  五、扣除项目

  六、应纳税额计算

  1、预征

  2、清算

  3、清算规程

  4、计算税额公式

  七、征收管理

  1、纳税地点

  2、纳税期限

  八、税收优惠

  九、其它规定

  一、纳税人

  1、土地增值税的纳税人是如何规定的?

  一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

  二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第六条规定:“条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

  条例第二条所称个人,包括个体经营者。”

  二、征税范围

  2、土地增值税的征税范围是什么?

  一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

  二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定:“第二条条例第二条所称的转让同有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

  第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

  第四条条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

  条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

  第五条条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

  第六条条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

  条例第二条所称个人,包括个体经营者。”

  3、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,是否征收土地增值税?

  根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)规定:“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

  ……

  五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

  ……

  九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。”

  4、企业合并,原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,是否征收土地增值税?

  根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)规定:“二、按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。

  ……

  五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

  ……

  八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同,是指企业改制重组前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动;投资主体存续,是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业,出资人的出资比例可以发生变动。

  九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。”

  5、企业改制,改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业,是否征收土地增值税?

  根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)规定:“一、按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税。

  本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。

  ……

  五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

  ……

  八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同,是指企业改制重组前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以发生变动;投资主体存续,是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业,出资人的出资比例可以发生变动。

  九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。”

  6、房地产开发企业将土地(房地产)对外投资或联营是否缴纳土地增值税?

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定:“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

  7、地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否缴纳土地增值税?

  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

  对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

  对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。”

  8、建造高级公寓,增值额未超过扣除项目金额的20%,是否缴纳土地增值税?

  一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第八条第一项规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。”

  二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定:“条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。”

  三、税率

  1、超率累进税率

  9、土地增值税的税率是怎样规定的?

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第七条规定:“土地增值税实行四级超率累进税率:

  增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

  增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。”

  预征率

  10、房地产开发企业土地增值税的预征率是如何规定的?

  根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)规定:“二、……为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”

 
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